전세 세입자 필독! 집주인이 집을 팔 때 꼭 알아야 할 권리와 대응 방법
전세로 거주하는 세입자라면 집주인이 갑자기 “집을 매매로 내놓았다”는 이야기를 들었을 때 큰 불안감을 느낄 수 있습니다. “나가야 하나?”, “전세금은 안전할까?”, “새 집주인과 계약을 다시 해야 하나?” 같은 질문이 생기죠. 사실 세입자는 주택임대차보호법으로 강하게 보호받습니다. 오늘은 집주인이 집을 매도했을 때 전세 세입자가 꼭 알아야 할 권리와 해야 할 일을 정리해 드리겠습니다.
전세 세입자가 꼭 알아야 할 핵심 권리
1. 집이 팔려도 전세 계약은 그대로 유지된다
집주인이 바뀌더라도 기존 전세 계약은 그대로 유효합니다. 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 승계하기 때문에, 세입자는 계약 만료일까지 거주할 수 있습니다.
👉 Tip: 전입신고 + 확정일자를 받아두면, 전세금 반환 시 보증 순위에서 우선권을 가집니다.
2. 계약 갱신 청구권으로 최대 4년 거주 가능
세입자는 계약 만료 시점에 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이를 통해 추가 2년을 연장해 최대 4년간 안정적인 거주가 가능합니다.
- 행사 시기 : 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
- 집주인이 거절할 수 있는 경우 : 본인 또는 직계가족이 직접 거주하는 경우, 세입자의 계약 위반 등 정당한 사유가 있을 때
3. 집주인이 직접 거주한다고 하면?
새 집주인이 “내가 직접 들어가 살겠다”고 하면 이는 정당한 사유에 해당합니다. 이 경우 세입자는 계약 갱신 청구권을 행사하기 어렵습니다.
단, 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 미리 통보해야 하며, 갑작스럽게 나가라고 하는 것은 불법입니다. 또한, 실제로 거주하지 않고 다시 임대를 준다면, 세입자는 손해배상 청구가 가능합니다.
집주인이 집을 매매할 때 세입자가 해야 할 일
- 등기부등본 확인 – 소유권 변동 여부, 근저당, 가압류 확인
- 전입신고 + 확정일자 필수 – 전세금 보호를 위한 기본 조치
- 새 집주인 연락처 확보 – 추후 갱신 및 소통을 위해 필수
- 계약 만료일 관리 – 갱신 청구권 행사 시기 놓치지 않기
전문가 상담 활용 – 분쟁 발생 시 법률구조공단, 변호사 상담 권장
전세 세입자가 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집이 팔리면 전세 세입자는 바로 나가야 하나요?
➡️ 아니요. 계약 만료일까지 거주할 수 있습니다.
Q2. 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 해야 하나요?
➡️ 기존 계약은 유효합니다. 새로 쓸 필요는 없지만, 확인 차원에서 작성할 수는 있습니다.
Q3. 계약 갱신 청구권을 쓰면 무조건 2년 연장이 되나요?
➡️ 집주인이 직접 거주한다는 정당한 사유가 없다면 사실상 보장됩니다.
결론 : 세입자의 권리는 법으로 보장된다
집주인이 집을 매매로 내놓았다고 해서 바로 불안해할 필요는 없습니다. 전세 계약은 그대로 유지되고, 계약 갱신 청구권을 통해 최대 4년간 거주 가능합니다. 중요한 것은 전입신고와 확정일자, 그리고 계약 만료일 관리입니다.
혹시라도 분쟁이 생기면, 전문가 상담을 통해 권리를 지키는 것이 최선입니다. 전세 세입자의 권리는 법으로 보장되니, 당황하지 말고 차근차근 대응하세요.