다주택자 양도세 중과세 2026년 5월9일까지 유예
📌 다주택자 양도세 중과세 유예란?
정부는 다주택자의 조정대상지역 주택 양도 시 부과되는 중과세(가산세율)를 한시적으로 배제하는 조치를 시행하고 있습니다. 원칙적으로 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 추가 가산세율이 붙지만, 이 유예 조치를 활용하면 기본세율만 적용받을 수 있는 기간이 연장된 상태입니다.
📅 유예 기간 연장
2026년 5월 9일까지 당초 종료 예정이었던 양도세 중과세 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 1년 더 연장되었습니다. 이 기간 내에 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에도 2주택자·3주택자라 하더라도 중과세율 대신 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
📌 적용 조건 유예 조치 적용요건
조정대상지역 주택을 양도하는 경우 양도 시점이 2026년 5월 9일까지 해당 주택 보유기간이 2년 이상일 경우 → 이 기간 내 매도하면 중과세가 배제되고 기본세율 적용 및 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
📌 왜 이 조치를 연장했나?
정부는 부동산 시장의 거래 활성화, 시장의 유동성 확보, 세금 부담 완화를 위해 일시적으로 다주택자 양도세 중과세를 배제하고 있습니다. 2025년 경제정책 방향에서도 부동산 거래 촉진이 목적이며, 이 조치가 2026년 5월까지 연장된 것이 대표적인 예입니다.
📌 유예기간 활용 시 기대 효과
- 기본세율 적용 조정대상지역이라도 중과세율이 아닌 기본 누진세율만 적용 → 과세표준에 따라 6%~45% 범위 적용 이 기간 내 거래는 양도세 부담이 크게 낮아짐
- 장기보유특별공제 적용 유예 기간 중 거래하면 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받을 수 있음 중과세가 배제된 상태에서 공제 혜택도 받을 수 있어 절세 효과가 커짐
📌 주의할 점
- 잔금일 기준 적용 양도세는 계약일이 아니라 잔금일(소유권 이전 등기일)을 기준으로 판단됩니다. 따라서 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 완료해야 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
- 유예 종료 이후 다시 중과세 가능성 현재 유예 조치는 2026년 5월 9일까지로 명시되어 있어, 이후에는 다시 중과세가 재개될 가능성이 큽니다. 따라서 매도 시기·잔금 일정 등 절세 전략을 미리 설계하는 것이 중요합니다.
📌 어떻게 활용할까?
2026년 5월 9일 이전 잔금 완료를 목표로 거래 계획 수립 보유 기간 2년 이상 주택부터 우선 처분하여 장기보유공제 혜택 극대화 연도별로 양도 분산하여 세율 누진 부담 완화 공동명의 활용 시 세액 분산 전략 고려
📌 요약
✔ 다주택자 양도세 중과세 유예 조치가 2026년 5월 9일까지 연장됨
✔ 이 기간 내 양도 시 중과세 대신 기본세율 적용
✔ 장기보유특별공제도 함께 적용받을 수 있어 세금 부담이 크게 낮아짐
✔ 잔금일 기준 적용으로 계획적 매도 일정 수립이 필수
✅ 2025년 조정대상지역 최신 리스트
📍 1) 서울특별시 전역 (25개 구)
다음 서울 전체가 조정대상지역(및 규제지역)으로 지정되었습니다:
- 강남구
- 서초구
- 송파구
- 강동구
- 강북구
- 도봉구
- 노원구
- 은평구
- 서대문구
- 마포구
- 영등포구
- 동작구
- 관악구
- 구로구
- 금천구
- 양천구
- 강서구
- 성북구
- 중랑구
- 용산구
- 종로구
- 중구
- 성동구
- 광진구
동대문구
→ 서울 전 지역이 조정대상지역에 포함되었습니다.
📍 2) 경기도 일부 지역
서울과 연계된 수도권 과열 우려가 큰 지역들 역시 조정대상지역으로 지정되었습니다:
다음 12개 지역이 조정대상지역(및 규제지역)으로 지정되었습니다.
지역세부구역
| 과천 | 전체 |
| 광명 | 전체 |
| 성남시 분당구 | 전체 (Bundang-gu) |
| 성남시 수정구 | 일부 |
| 성남시 중원구 | 일부 |
| 수원시 영통구 | 전체 |
| 수원시 장안구 | 전체 |
| 수원시 팔달구 | 전체 |
| 안양시 동안구 | 전체 |
| 용인시 수지구 | 전체 |
| 의왕시 | 전체 |
| 하남시 | 전체 |
※ 위 지역들은 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 중첩 지정된 곳도 상당수 포함됨.
📌 참고 사항
- 조정대상지역은 정기적으로 변경될 수 있습니다.
→ 국토교통부 고시로 지정/해제되므로 거래 전 반드시 공식 고시 확인 필요. - ‘조정대상지역’과 ‘투기과열지구’, ‘토지거래허가구역’은 서로 다른 규제 범주입니다.
→ 하나의 지역이 세 가지 규제로 중첩될 수도 있으며, 적용되는 규제가 세분화됩니다. - 2025년 10월 대책 이후 조정대상지역이 수도권 중심으로 상당 부분 확대되었습니다.